Цены в договоре стройподряда: как грамотно прописывать, чтобы не возникало конфликтов

Я хочу рассказать о своей практике работы со строительными фирмами, о том как можно грамотно и безболезненно для заказчика и подрядчика регулировать цену на работу вне зависимости от происходящих событий.

 

Речь не пойдёт о форс-мажоре. Форс-мажор — это приостановление или прекращение работы и, как следствие, не получение заказчиком результата работ. Обе стороны договора подряда заинтересованы в завершении работы и принятии её по акту заказчиком: заказчику — объект, подрядчику — деньги.

 

Статьи на юридическую тему я стараюсь писать доступным языком, потому что если вопрос потребует более детального изучения читателем, он, по практике делового оборота, обратиться за консультацией со ссылкой юриста на конкретные нормы права и судебную практику.

 

 

Подрядные работы осуществляются с материалами и оборудованием. По общему правилу (статья 704 ГК РФ) работа выполняется иждивением подрядчика, то есть из его материалов, его силами и средствами.

 

В строительном подряде действует то же правило (статья 745 ГК РФ): обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

 

Поэтому, если материалы предоставляет заказчик, это должно быть обязательно оговорено в договоре.

 

В строительном подряде, как на строительство, так и на капитальный ремонт, договором разделены цены на непосредственно работы и на МТР (материально-технические ресурсы). Как правило в договоре указывается общая цена работ, а смета детализирует эту цену. При этом общая цена договора по распространённой практике является твёрдой, то есть предельной. Это значит, что больше этой цены подрядчик не может потребовать от заказчика.

 

 

Если материалы поставляет заказчик (так называемые давальческие материалы), то подрядчик только производит работу и получает за результат деньги. Но когда материал закупает подрядчик, что чаще всего и происходит, то денег, заложенных в смете на покупку материалов, связи с их удорожанием не хватает, обязательства не могут быть выполнены.

 

Такая ситуация предусмотрена статьями 709 и 744 ГК РФ. Кодекс гласит, что: при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса (п. 6 статьи 709 ГК РФ).

 

То же говорит статья 744 ГК РФ пункт 3: подрядчик вправе требовать ... пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.

 

Хорошо. Ситуация произошла, подрядчик начинает переписку с заказчиком: пишет обращение, обоснование, прилагает анализ рынка. Заказчик не соглашается, тогда подрядчик должен приостановить работы ( статья 752 ГК РФ), направив уведомление о приостановлении работ в адрес заказчика.

 

 

А дальше участники либо по соглашению сторон (статья 451 ГКМ РФ) вносят изменения в договор, то есть увеличивают смету на материалы, либо расторгают договор. В случае, если стороны договора подряда не расходятся, возникает конфликт с рассмотрением дела в суде. Требования заказчика как правило сводятся ко взысканию убытков с подрядчика: раз уже не договориться, то нужно привлечь другого подрядчика, он работу доделает, а новые расходы взыщутся через суд.

 

Но такие надежды заказчика могут не сбыться. Каждое судебное разбирательство очень индивидуально, оно зависит от имеющейся в деле доказательственной базы (имеющий уши, да услышит). Поэтому в конфликт лучше не входить.

 

 

Оплата фактически выполненных подрядчиком работ производится по согласованным ценам. При этом в договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части (п. 6, 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда").

 

Способ определения цены на закупку подрядчиком материалов можно прописать не в твердой цене, а на момент закупки этих материалов. Например согласование заказчиком документа, описывающего вид и стоимость материалов на дату их покупки подрядчиком. В таком случае, если цена договора будет "выбрана", а работа недоделана, подрядчик не будет нести ответственности, потому что цена на закупку материалов согласовывалась заказчиком. Стороны договора должны будут или закончить отношения на этом этапе, или подписать дополнительное соглашение для доделывания работ, прописав смету на незаконченные работы.

 

Такая практика неплохо работает при обязании подрядчика поставлять материалы для строительства или ремонта.

 

 

Совет для подрядчиков: не соглашайтесь на условие заказчиков рассматривать споры в третейских судах. Некоторые известные крупные компании составляют дополнительное соглашение к договору подряда, где прописывают условие о рассмотрении споров таким образом. По моему личному мнению, обычные арбитражные суды замечательно разбираются в подрядные спорах. Отмечу, это личное мнение автора статьи.